Alcances y limitaciones de la nueva
Ley Condominal para el D.F. 1


 

 

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal aprobada por el Congreso de la Unión en el mes de diciembre pasado y vigente a partir del 1º de enero de 1999 convierte a la Procuraduría Social en la autoridad reguladora de la vida condominal, brinda certeza jurídica a quienes viven bajo este régimen y define con claridad los métodos para su organización y administración.

La ley faculta a la Procuraduría Social para aplicar sanciones que van de 5 hasta 100 días de salarios mínimos por faltas que afecten la seguridad y el patrimonio de los condóminos. Asimismo, hace obligatorias las cuotas de mantenimiento y la constitución de administraciones en los conjuntos y unidades habitacionales.

Además, amplía y precisa las facultades de la Institución para dirimir los conflictos entre condóminos y le atribuye la obligación de promover entre éstos una cultura de convivencia basada en el respeto de los derechos de los demás, la tolerancia y la cooperación.

También la autoriza para realizar las funciones de árbitro en conflictos condominales (a petición de parte) y de fedetaria en la realización de asambleas, así como autorizar los libros de actas, registrar los reglamentos internos de los condominios y certificar las actas de asambleas generales, entre otras atribuciones.

El Procurador Social, Javier González Garza, consideró que "estos avances de la Ley Condominal son muy importantes para los más de 3.5 millones de capitalinos que viven bajo este régimen, ya que por primera vez cuentan con un instrumento legal que realmente les puede ser útil para mejorar sus condiciones de vida".

Comentó que las nuevas atribuciones que tiene la Procuraduría SocialÌ permitirán a la Institución realizar un trabajo más eficiente y expedito para la solución de los problemas condominales, para "que podamos cumplir con uno de nuestros principales objetivos que es el hacer que la convivencia entre los condóminos y unidades habitacionales sea mejor".

Agregó que se trabajará conjuntamente con los organismos e instituciones promotoras de vivienda, públicas y privadas, para buscar acuerdos que permitan que en el futuro los adquirientes de vivienda conozcan de antemano los derechos y las obligaciones que tendrían al vivir en condominio y, de esa manera, evitar muchos de los problemas que ahora se dan en los regímenes condominales.

 

Principales Avances de la Nueva Ley Condominal y las Atribuciones de la Procuraduria Social del Distrito Federal

ARBITRO
Los legisladores incorporaron a la Ley esta figura para que los condóminos resuelvan sus diferencias sin necesidades de formalismos legales ante los tribunales o la representación de abogados.

El Proceso Arbitral comienza una vez agotada la vía conciliatoria sin haber logrado la solución a un problema y puede ser en amigable composición o en estricto derecho. En ambos casos, serán las partes en conflicto quienes definirán el procedimiento a seguir y el laudo que emita la Procuraduría Social deberá cumplirse dentro de los 15 días siguientes a la fecha de su notificación.

 

SANCIONADORA
Ante las incidencias de violaciones a las normas de convivencia entre condóminos, se faculta a la Procuraduría Social para aplicar sanciones en casos concretos, con lo que se pretende mejorar el entorno del condominio y, sobre todo, atender el reclamo vecinal que antes no encontraba en ningún órgano de gobierno de la ciudad, la solución efectiva a sus problemas.

Las sanciones se aplicarán de acuerdo con los siguientes criterios:

Por faltas que afecten la tranquilidad o la comodidad de la vida condominal se impondrán multas por el equivalente de 5 a 20 días de salario mínimo.

Por faltas que afecten el estado físico del inmueble sin que impliquen poner en riesgo la seguridad de los demás condóminos; que impidan u obstaculicen el uso adecuado de las instalaciones y áreas comunes, o que afecten el funcionamiento del condominio, las multas serán por un monto de 21 a 50 días de salario mínimo.

Por faltas que provoquen un daño patrimonial o pongan en riesgo la seguridad del edificio o de las personas, se sancionarán con sumas equivalentes de 51 a 100 días de salario mínimo.

En caso de reincidencia se aplicará el doble de la multa originalmente impuesta. Sin embargo, si el infractor es jornalero, obrero o trabajador asalariado, la multa máxima será el equivalente de un salario mínimo general vigente en el Distrito Federal.

FEDATARIA
La Ley Condominal autoriza a la Procuraduría Social para actuar como fedataria en la realización de las asambleas de condóminos, con lo que se facilita la organización vecinal en los condominios o unidades habitacionales, ya que antes de esta legislación si el 25% de los condóminos lo acordaban, tenían que solicitar la presencia de un representante delegacional o de un Notario Público para que diera fe de las asambleas.

AUTORIDAD ADMINISTRATIVA
Antes de esta Ley, la facultad de la Procuraduría Social para registrar a los administradores era voluntaria. Ahora es obligatoria y se establece un término perentorio para su inscripción ante la Institución.

Además, los legisladores reasignaron a la Procuraduría Social la atribución de autorizar los libros de actas de asambleas de condóminos, función que pertenecía a la Subsecretaría Jurídica del Gobierno del Distrito Federal, con lo que se evitarán trámites en diversas dependencias.

En el mismo contexto, a partir del 1º de enero de 1999, la Procuraduría registra los reglamentos internos de los condominios, verifica que sus disposiciones no contravengan ni a la Ley ni a la escritura constitutiva del inmueble y certifica las actas de las asambleas generales.

ORGANIZACION Y CUOTAS DE MANTENIMIENTO
La nueva Ley Condominal dispone que es obligatorio que los condóminos cuenten con un administrador y que las asambleas deberán realizarse cada tres meses. El administrador tendrá que registrarse ante la Procuraduría Social y estará obligado a recibir los cursos de capacitación que imparte la Institución.

La legislación establece que la estructura base de la organización condominal estará integrada por la asamblea general, el administrador y el comité de vigilancia.

La asamblea general es la máxima autoridad y el órgano supremo de decisión; reúne a los condóminos y tiene facultades soberanas para efectos del funcionamiento social del condominio.

El administrador será elegido de manera democrática en asamblea general, quien podrá ser persona física o moral. Si el administrador elegido es un condómino, éste sólo podrá ser reelegido el periodo consecutivo siguiente, aunque podrá ocupar nuevamente el puesto en periodos discontinuos.

Por su parte, el comité de vigilancia se constituirá por dos o hasta cinco personas y su vigencia será por un año; entre sus obligaciones destacan: comprobar que el administrador cumpla con los acuerdos de asamblea, verificar y dictaminar los estados de cuenta del administrador, supervisar el uso del fondo de reserva, y apoyar al administrador para lograr que los condóminos cumplan con sus obligaciones.

Las cuotas de mantenimiento también serán obligatorias. A partir del tercer retraso en el pago de cuotas, el administrador está facultado para iniciar un juicio civil en contra del condómino moroso, así como suspenderle alguno de los servicios que sean pagados con las cuotas de mantenimiento.

La Ley establece que los condóminos determinarán en su Reglamento Interno si se admitirán o no animales en los departamentos.

CULTURA CONDOMINAL
La nueva legislación asigna a la Procuraduría Social la responsabilidad de promover entre los condóminos y sus administradores orientación y capacitación en materia condominal.

La referida ley establece que ante la complejidad de la convivencia condominal es indispensable que la Procuraduría Social realice cursos y talleres de capacitación cívica en los conjuntos y unidades habitacionales para que adultos, jóvenes y niños conozcan con toda precisión los derechos y las obligaciones que tienen al vivir en condominio.

La cultura condominal se define como todos aquellos elementos necesarios para una sana convivencia, como son el respeto, la tolerancia, la corresponsabilidad, la participación y la aceptación mutua, entre otros.

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1 Entrevista con el Dr. Javier González Garza, titular de la Procuraduría Social del Distrito Federal.
2 La Procuraduría Social del Distrito Federal atiende los asuntos condominales en Zacatecas No. 4, Colonia Roma, y en los teléfonos 5574 3036, 5574 0518 y 5574 0310.